משכנתא, דמי היוון ומה שביניהם
משכנתא הינה הלוואה למטרת דיור, אשר ניתנת בדרך כלל לתקופות ארוכות טווח, כאשר הערובה להחזרתה היא שעבודו של הנכס בגינו נלקחת ההלוואה. במילים אחרות לווה המשכנתא מקבל הלוואה לרכישת הדירה ואותה דירה משמשת בטוחה להחזר ההלוואה.
מבחינה כלכלית המשכנתא מייצגת כמעט תמיד את ההלוואה הטובה ביותר שניתן להשיג הן מבחינת שיעור הריבית על ההלוואה והן מבחינת תקופת ההלוואה.
ברוב הבנקים שיעור המימון המקסימאלי 50%, 70%, או 75% מערך הנכס (נקבע על פי הוראות בנק ישראל), וזאת מהעובדה שהבנקים לוקחים רשת ביטחון למקרה שהלווה לא יוכל להחזיר את המשכנתא, והבנק יאלץ להעמיד את הנכס למכירה. במקרה זה אפילו אם הנכס יימכר בשווי של לפחות 70% – 75% משוויו ביום לקיחת המשכנתא, הבנק יוכל לכסות את השקעתו מבלי להפסיד.
הבנקים גם מחייבים את הלווה בביצוע ביטוח חיים, וזאת כדי שבמקרה של מוות, חברת הביטוח בה הוא מבוטח תוכל לפרוע מדי חודש את מלוא יתרת ההלוואה לבנק.
משכנתא ניתנת כנגד רישום שיעבוד על זכויות הלווה בנכס וזאת כאשר יש זהות בין בעל הנכס לבין הנכס אותו הוא רוכש ובגינו מבקש לקבל משכנתא.
בחלופת האגודה אין זהות בין בעל הנכס מול רמ"י (הקיבוץ) לבין הלווה שנוטל את ההלוואה לצורך מימון רכישת/ בניית הנכס (החבר).
התבקשנו לבדוק האם בחלופת האגודה ניתן לקבל משכנתא בהתבסס על הסכם חכירת משנה מול הקיבוץ?
מבדיקה שעשיתי עם נציגי משכנתאות בבנק הפועלים ובבנק לאומי, התשובה עוד לא ברורה ב-100% אך כנראה שניתן יהיה לקבל הלוואה דומה למשכנתא (תנאים שונים ממשכנתא שהיה מקבל מי שמחזיק בזכויות בנכס).
הבנק עדיין לא ראה את הזכויות שיקבל החבר בעת שיוך. נכון להיום הבנק מאפשר הלוואות לדיור לחברי קיבוץ לפני השלמת הליך השיוך במינהל (כמו בקיבוצים הנמצאים בהליך של שיוך ישיר מול רמ"י 751 או 979 לדורותיה). במקרים בהם אין רישום במינהל תנאי ההלוואה יוגבלו בדרך כלל (סכומים, שיעורי מימון, ריבית, מטרה וכו') מכיוון שטיב הבטוחה נמוך.
לאחר שהבנק יברר את טיב הבטוחה המתקבלת, יוכל לקבל החלטה אילו משכנתאות להציע לחברים.
אחרי שביררנו את נושא המשכנתא והבנו כי לא ניתן יהיה לקבל משכנתא בתנאים הדומים למי שרכש בית ומחזיק בזכויות ישירות בנכס, עדיין אני חושבת כי חלופת האגודה היא חלופת השיוך המתאימה ביותר למעגן. בעיקר כאשר פנינו לקליטה וצמיחה של הישוב.
העלות לחבר בחלופת האגודה היא הזולה ביותר. היתרון העיקרי שיש לחלופה הוא שהיא מקבעת את מחיר כל המגרשים שיש לקיבוץ ביום החתימה על ההסכם מול רמ"י, בשונה מחלופה 751 בה נעשית שמאות חדשה למגרש בכל עסקה שנחתמת היום ותחתם גם בעתיד (שמאות מגרשים בגליל העליון שהייתה לפני כשנתיים 250 אש"ח עומדת היום על 350/ 500/ 600 אש"ח וכמו שנאמר- היד עוד נטויה…).
מאחר ואיננו יודעים מה יהיה שווי המגרשים שתקבע רמ"י, ביצענו השוואה בין חלופות השיוך לפי מחירי מגרש של 420 אש"ח ו-600 אש"ח: אני חושבת שהמחירים מדברים בעד עצמם….
שווי מגרש 600,000 ש"ח
חלופה
1447
חברים ותיקים – 55,039
חברים חדשים – 61,670-108,880
מחיר מגרש ממוצע – 82,285
חלופה
751
חברים ותיקים – 66,000-298,200
חברים חדשים – 298,200
מחיר מגרש ממוצע – 250,723
שווי מגרש 420,000 ש"ח
חלופה
1447
חברים ותיקים – 28,422
חברים חדשים – 43,169-70,335
מחיר מגרש ממוצע – 47,117
חלופה
751
חברים ותיקים – 46,200-134,400
חברים חדשים – 134,400
מחיר מגרש ממוצע – 114,990
"חבר וותיק" הוא חבר קיבוץ שהיה חבר ביום 30/11/2004.